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当前房屋买卖合同纠纷案件的审理思路
2018-08-08 10:21:30
方满华 江苏法制报

近年来,随着房地产市场的快速发展,房屋交易活动日益频繁,新情况、新问题不断涌现,法院受理的房屋买卖合同纠纷案件呈持续增长态势,案件审理难度也不断加大,给审判工作提出新的课题,正确理解并适用法律,审理好房地产纠纷案件,对于维护房地产交易市场的稳定和发展,具有非常重要的意义。

一、当前房屋买卖合同纠纷情况

2017年以来,很多城市房价都在显著提高,居民购房需求旺盛,房价涨幅较大,房屋买卖市场较为活跃,与此相对应,法院受理的房屋买卖合同纠纷案件也随之大量增加。以笔者所在法院为例,2015年受理房屋买卖合同纠纷案件为222件,2016年为226件,而2017年达到405件,与去年同期上升了79.2%。突如其来的大量房屋买卖合同纠纷案件反映了房屋买卖市场的不稳定,也给法院案件的审理带来了诸多困难和挑战。

房屋具有巨大的价值属性,所以房屋买卖合同纠纷案件的诉讼标的额较大,几乎都是数十甚至数百万元,而且,住房作为个人或家庭核心财产,关系到老百姓的切身利益,购房资金大多是全家多年的积蓄,一旦房屋买卖出现问题,涉及利益非常大,案件调处难度大,房地产审判工作承担的定纷止争的功能使命更加突出。

随着房地产市场的不断发展和国家调控政策的深入推进,各种新类型案件和因履行障碍引发的合同纠纷大量进入法院,对法院妥善审理案件、化解矛盾纠纷提出更高的要求。之前商品房买卖合同的标的主要是毛坯房,近年来精装修房越来越多,交付标准以及质量合格标准相应发生变化,由此对违约的认定也区别于一般毛坯房的交易。售后包租、委托销售代理等新的销售方式出现后,也引发了一些新类型的纠纷。这要求法院通过房地产审判工作,进一步规范房地产交易行为规则,弘扬诚信守约社会主义核心价值观。

二、房屋买卖合同纠纷案件的审理思路

坚持诚实信用原则,维护房地产交易市场的健康稳定。司法裁判的除了定纷止争的功能外,还有一个很重要的功能就是规范与指引的功能。当前,因市场主体欠缺诚实信用导致争议频发,迫切要求人民法院通过房屋买卖合同纠纷案件的审理,发挥司法裁判对市场交易的评价、规范、引导功能,鼓励诚信交易,提高违约成本。所以,我们在审理房屋买卖合同纠纷案件时,必须强化当事人的诚信守约意识,在法律规定与合同约定的范围内合理分配市场风险,通过司法裁判对故意违约的不诚信行为进行规制,防止出现违约方得利而守约方受损的情形,通过稳定合同关系提高市场行为的可预见性,维护房屋交易市场的稳定。

坚持法律与政策相统一,促进房地产市场的健康发展。在房屋买卖合同纠纷案件审理过程中,我们必须严格遵守《合同法》《物权法》《担保法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《城市房地产开发经营管理条例》《不动产登记条例》等调整房屋买卖法律关系的法律法规。因为房屋属于稀缺资源,不同于普通的商品,所以,在严格遵守法律的同时,还应当贯彻落实各项调控政策,这也是人民法院的重要使命。我们在审理案件时,必须准确把握中央和省市房地产调控政策,将政策精神与法律规定融会贯通,把政策要求依法贯彻到房屋买卖合同纠纷案件的审理工作中,促进房地产市场的健康发展。

坚持平等保护原则,合理平衡房屋买卖双方当事人利益。尽管现代合同法以尊重当事人意思自治为基本原则,但是在经济实力有显著差异的当事人之间的契约,契约自由原则的作用明显变小变狭,在这种情况下,如果一味强调契约自由原则,则可能导致实质上的不平等。所以,我们在审理房屋买卖合同案件时,必须始终坚持平等保护原则,既要充分关注购房人的合法权益,也要切实维护出卖人的合法权益,努力寻找双方利益的共同点和平衡点,正确区分商业风险与客观情势,合理分配买卖双方的利益。